关于市人大五届四次会议第270号建议的复函

石锦伟代表：

您提出的《关于规范我市物业管理的建议》收悉，现依据我局职能答复如下：

首先感谢您对我市物业管理工作的关心和支持。您在建议中指出我市部分物业服务企业服务标准不达标、受制于房地产开发企业、业主委员会职能发挥不到位、从业人员结构不合理等问题客观中肯，反映了我市物业管理工作中的一些不足，所提建议为我们加强和改进物业管理工作提供了良好借鉴。

一、我市物业管理基本情况

截至2023年底，我市实际开展物业服务的企业418家，从业人员近万人，服务住宅小区753个，服务面积约4442.63万平方米、近35万套住房、100余万居民。我市中心城区开展物业服务的企业123家，服务住宅小区220个，服务面积约1342万平方米、近12万套住房、40余万居民。

截至2023年底，全市共有住宅小区2971个，实行专业化物业管理、业主自治、业委会自管的住宅小区共计2415个，占比达到81.28％，未实行物业管理的小区大多数属于老旧小区，经费来源均为业主自筹。中心城区有住宅小区786个，有物业企业服务的小区有320个，占比40.7％，其中，榆阳区住宅小区674个，实行专业化物业管理222个，物业覆盖率为32%；高新区住宅小区84个，实行专业化物业管理70个，物业覆盖率为83%；科创新城住宅小区28个，实行专业化物业管理28个，物业覆盖率为100%。

近年来，我市持续贯彻落实《陕西省物业管理条例》、《榆林市物业市场监管办法》、《榆林中心城区物业市场监管办法》等规范性文件，不断加强物业管理工作，规范物业管理活动，提升物业管理水平。为进一步建立健全物业管理矛盾调处机制，成立了榆林市物业管理工作领导小组；为夯实物业行业属地管理职责、理清各行政执法部门在住宅小区内的执法边界，制定出台了《榆林市人民政府办公室关于进一步加强物业管理工作的意见》、《榆林市人民政府办公室关于公布榆林市住宅小区物业管理和服务责任清单的通知》。针对前期物业管理、物业承接查验、物业服务项目退出管理、物业服务企业考核管理、物业服务标准、业主大会和业主委员会的监管，制定出台了《榆林市物业服务项目招标投标管理办法》《榆林市物业承接查验办法》《榆林市物业企业退出服务项目管理办法》《榆林市住宅小区物业服务质量考核评价办法》《榆林市住宅小区物业服务等级指导标准》《榆林市业主大会和业主委员会工作指导规则》等6个配套办法和《管理规约》《业主大会议事规则》《业主大会和业主委员会工作指导文书》等23份工作示范文本。我市物业服务市场逐步走上了健康发展的良性轨道，物业管理体制日渐完善、覆盖面不断扩大、职业队伍正在形成、服务内容日趋丰富、服务质量逐年提高。

2023年，为切实推动我市物业行业规范管理、解决群众急难愁盼的问题，围绕省市纪委“三个年”活动，我局牵头开展了榆林市物业服务管理领域群众身边腐败和作风问题专项整治工作，取得了一定成果，业主满意度和社会认知度大幅提升。

二、关于加强行业监管的建议

2023年，为切实推进物业服务管理领域专项整治工作落实落地，我局在市住建局门户网站、微信公众号同步公布问题线索受理方式，采取“线上+线下”相结合的模式，广泛受理问题线索。通过公众号、官网、自媒体、横幅、电子屏、短信等多种形式开展宣传，累计宣传144次，向中心城区群众发送宣传短信60万余条。我局成立了问题线索调查办理推进小组，针对受理的各类问题线索全面梳理，做到重复问题线索统一整理，统一批示、统一办理、统一回复，建立了专项整治工作台账，按照标准程序有序办理，做到事事有回音，件件有落实。截止2023年年底，全市累计受理问题线索1408件，自办1246件，转办162件，全部妥善化解。

为加强和规范我市物业服务市场经营工作，促进物业服务行业健康持续发展，我局制定了《榆林市住宅小区物业服务等级指导标准》（以下简称“标准”）。《标准》根据物业服务需求的不同情况，由高到低设定为一级、二级、三级3个服务等级。各等级标准均由“基本要求”“房屋管理”“共用设施设备维护”“公共秩序维护”“保洁服务”“绿化养护管理”“停车服务”“文化服务”“装饰装修管理”等9大项内容组成。房地产开发企业或业主、业主委员会和物业服务企业签订《物业服务合同》或《前期物业服务合同》时，可参照《标准》在合同中予以约定，同时作为确定服务价格的依据。参照《标准》时，应结合住宅小区的建设标准、配套设施档次及物业买受人对物业服务的预期等情况，选定相应等级的服务标准或以此为基础进行上下调整，以满足不同项目、不同客户群体的需求。

三、关于规范物业服务的建议

2023年10月11日，市发改委、市住建局、市场监督管理局联合印发了《榆林市物业服务收费管理实施细则》，进一步规范了我市物业服务收费行为，明确了实行政府指导价的住宅小区物业服务等级及相应的收费标准。从物业服务收费标准的制定、物业服务收费计费方式、行为规范与监督管理等方面对我市行政区域内的物业服务收费行为及其监督管理作出明确。《细则》第二十三条规定，特约服务、增值服务、有偿服务等相关物业服务收费由物业服务企业在物业管理区域内的显著位置公示服务项目及收费标准，经业主自愿选择，由物业服务企业与业主另行通过合同约定。第三十一条规定，各级发展改革部门、住房和城乡建设部门、市场监督管理部门共同对物业服务及收费行为进行监督检查，通过联合执法，切实维护广大业主的合法权益。各县市区住建部门通过陕西省房地产市场诚信评价监管平台，对物业服务企业开展行业诚信管理。截止2023年底，通过陕西省房地产市场诚信评价监管平台—物业服务板块，全市累计发布物业企业良好行为3020条，不良行为81条。我局指导榆阳区对中心城区的120个物业服务企业、199个住宅小区开展了“2023年度物业企业信用评价和住宅小区示范项目考评工作”，并将在招投标、政府采购、优秀企业推荐等工作中运用评价结果，限制信用等级低、服务差的企业承接新的物业项目。

四、关于高层住宅公共区域管理的建议

    2023年1月，我局印发了《关于转发陕西省消安委<关于进一步加强高层住宅建筑消防安全工作的通知>的通知》，明确了各县市区住建部门要加强高层住宅建筑消防设计审查验收的源头把关，加强和改进既有高层住宅建筑改扩建、内部装饰装修工程的消防安全监管，督促辖区物业服务企业按照《高层民用建筑消防安全管理规定》《陕西省物业服务管理条例》等法律法规和合同约定加强高层住宅建筑消防安全管理服务。

五、关于推行物业管理提前介入的建议

为全面推动物业服务企业提前介入商品房项目，根据《商品房销售管理办法》和《陕西省物业服务管理条例》，我局要求房地产开发企业在申办商品房预售许可时，将《前期物业服务合同》作为申报资料予以审核。同时印发了《榆林市住房和城乡建设局关于进一步规范商品房销售现场信息公开公示工作的通知》，要求开发企业在商品房销售现场将《前期物业服务合同》予以公开公示。物业服务企业的提前介入，帮助开发企业提高了物业服务设计水平、强化了施工过程中的管理和监控、保障了物业配套设施的使用功能、减少了后期管理成本和管理难度。

六、关于物业公开公示的建议

我局印发了《榆林市住房和城乡建设局关于建立物业服务信息公开公示制度的通知》，列明了七项关键信息，需在物业服务期持续进行公开公示，七项阶段性公开公示信息，要求物业服务企业全面规范“一牌两箱四栏”等公示设施的建设。同时，将物业服务企业公开公示情况纳入企业诚信监管范围及各县市区物业管理部门的日常监督检查范围。

2023年度，更是将“物业服务企业未在物业管理区域内公示收费项目、收费标准及服务内容、服务标准、业主共有部分的经营与收益情况等相关信息”纳入物业服务领域专项整治范围。2023年12月25日，按照省住建厅工作安排，在全市开展物业服务项目赋码信息公开公示工作，督促各县市区住建部门按照《陕西省物业服务信息赋码公示清单》指导辖区物业服务企业开展赋码信息的录入和审核工作，截止目前全市赋码公示比例已达到80％以上，业主可以通过扫码查询物业服务企业和项目关键信息，保障了业主对住宅小区管理的知情权和参与权。

七、关于信用管理的建议

我局持续贯彻落实《陕西省物业服务企业信用评价管理办法》，并以陕西省房地产市场诚信评价监管平台—物业服务板块为抓手，全面规范物业服务行业诚信监管与应用。截止2023年底，累计发布物业企业良好行为3020条，不良行为81条。同时，榆阳区对中心城区的120个物业服务企业、199个住宅小区开展了“2023年度物业企业信用评价和住宅小区示范项目考评工作”，在招投标、政府采购、优秀企业推荐等工作中运用评价结果，同时限制信用等级低、服务差的企业承接新的物业项目。

下一步，我们将认真抓好物业管理配套规章制度的贯彻落实，进一步规范物业服务市场秩序，积极营造健康、和谐、安全的居住环境，不断增强群众的满意度和获得感。感谢您为我市物业管理工作提出的宝贵意见。

以上答复如有不妥之处，恳请批评指正。

榆林市住房和城乡建设局

2024年10月15日

 联系人：郭晶晶，电话：3367845  18098098103