关于市人大五届四次会议第160号建议的复函

岳勤代表：

您提出的《关于加强小区物业管理,提升居民居住环境的建议》收悉，现依据我局职能答复如下：

首先感谢您对我市物业管理工作的关心和支持。您在建议中指出我市物业服务行业政策法规仍需完善、物业监管仍需加强、物业服务水平有待提高等问题客观中肯，反映了我市物业管理工作中的一些不足，所提建议为我们加强和改进物业管理工作提供了良好借鉴。

一、我市物业管理基本情况

截至2023年底，我市实际开展物业服务的企业418家，从业人员近万人，服务住宅小区753个，服务面积约4442.63万平方米、近35万套住房、100余万居民。我市中心城区开展物业服务的企业123家，服务住宅小区220个，服务面积约1342万平方米、近12万套住房、40余万居民。

截至2023年底，全市共有住宅小区2971个，实行专业化物业管理、业主自治、业委会自管的住宅小区共计2415个，占比达到81.28％，未实行物业管理的小区大多数属于老旧小区，经费来源均为业主自筹。中心城区有住宅小区786个，有物业企业服务的小区有320个，占比40.7％，其中，榆阳区住宅小区674个，实行专业化物业管理222个，物业覆盖率为32%；高新区住宅小区84个，实行专业化物业管理70个，物业覆盖率为83%；科创新城住宅小区28个，实行专业化物业管理28个，物业覆盖率为100%。

二、关于抓好体制建设，落实行业监管，加强督导检查的建议

近年来，我市持续贯彻落实《陕西省物业管理条例》、《榆林市物业市场监管办法》、《榆林中心城区物业市场监管办法》等规范性文件，不断加强物业管理工作，规范物业管理活动，提升物业管理水平。为进一步建立健全物业管理矛盾调处机制，成立了榆林市物业管理工作领导小组；为夯实物业行业属地管理职责、理清各行政执法部门在住宅小区内的执法边界，制定出台了《榆林市人民政府办公室关于进一步加强物业管理工作的意见》、《榆林市人民政府办公室关于公布榆林市住宅小区物业管理和服务责任清单的通知》。针对前期物业管理、物业承接查验、物业服务项目退出管理、物业服务企业考核管理、物业服务标准、业主大会和业主委员会的监管，制定出台了《榆林市物业服务项目招标投标管理办法》《榆林市物业承接查验办法》《榆林市物业企业退出服务项目管理办法》《榆林市住宅小区物业服务质量考核评价办法》《榆林市住宅小区物业服务等级指导标准》《榆林市业主大会和业主委员会工作指导规则》等6个配套办法和《管理规约》《业主大会议事规则》《业主大会和业主委员会工作指导文书》等23份工作示范文本。我市物业服务市场逐步走上了健康发展的良性轨道，物业管理体制日渐完善、覆盖面不断扩大、职业队伍正在形成、服务内容日趋丰富、服务质量逐年提高。

2023年度，我局印发了《深入开展物业服务管理领域群众身边腐败和作风问题专项整治实施方案》，针对前期物业招投标管理、公共收益公开公示、物业服务企业未按标准提供服务等重点事项开展专项整治工作，处理了大量群众急难愁盼的问题事项，得到了广大群众的广泛认可，我市物业行业管理水平整体得到提升。专项整治中，各级住建部门针对物业服务企业累计开展了690次督导检查，通过公众号、官网、自媒体、拉横幅、短信、电子屏等多种形式累计宣传144次。通过电话、现场投诉、相关部门转办等各类渠道共受理问题线索1408条，自办1246件，转办163条，已全部妥善化解。并分两批在市住建局官网对专项整治中存在违法违规行为的13家物业服务企业进行通报，通过发布典型案例，警示各物业服务企业规范经营，提高服务质量。

为全面提升榆林中心城区住宅小区物业服务管理水平，2024年度市政府将物业管理工作纳入十件民生实事，印发了《榆林中心城区住宅小区物业服务管理提升工作实施方案》《榆林中心城区联合执法进小区专项行动方案》、《榆林中心城区住宅小区物业费清缴专项行动方案》，通过打造“示范小区”、开展联合执法进小区、物业服务费清缴等多项行动提升中心城区物业行业服务能力和管理水平。成立了由分管副市长任组长，市政府副秘书长、市住建局局长、榆阳区区长、横山区区长、高新区管委主任任副组长，市委宣传部、市发改委、市公安局等16个成员单位组成的榆林中心城区物业服务管理提升工作领导小组，明确了相关成员单位的职责分工。截至目前，中心城区已开展了三轮联合执法进小区专项行动，发现问题241项，已整改224项；组织开展“送法进小区”活动21次，发放物业政策法规、消防安全、垃圾分类等宣传资料1万多份；指导5个老旧小区引入专业化物业企业。

三、关于加强政策宣传，构建物业行业良好生态的建议

2023年10月11日，市发改委、市住建局、市场监督管理局联合印发了《榆林市物业服务收费管理实施细则》，进一步规范了我市物业服务收费行为，明确了实行政府指导价的住宅小区物业服务等级及相应的收费标准。从物业服务收费标准的制定、物业服务收费计费方式、行为规范与监督管理等方面对我市行政区域内的物业服务收费行为及其监督管理作出明确。《细则》第二十三条规定，特约服务、增值服务、有偿服务等相关物业服务收费由物业服务企业在物业管理区域内的显著位置公示服务项目及收费标准，经业主自愿选择，由物业服务企业与业主另行通过合同约定。第三十一条规定，各级发展改革部门、住房和城乡建设部门、市场监督管理部门共同对物业服务及收费行为进行监督检查，通过联合执法，切实维护广大业主的合法权益。

我局持续推动《陕西省住宅小区物业服务管理指导标准（试行）》、《榆林市住宅小区物业服务登记指导标准》的贯彻落实，明确了一级、二级、三级个物业服务等级中的基本服务、客户服务、公共秩序维护、房屋管理、公共设施设备维护、保洁服务、绿化养护服务等的服务内容及标准。为建设单位或物业使用人与物业服务企业签订服务合同，确定服务等级、约定服务项目、内容、标准，确定服务价格提供了参考依据，促进我市物业服务管理工作规范发展。

我局印发了《榆林市住房和城乡建设局关于建立物业服务信息公开公示制度的通知》，列明了七项关键信息，需在物业服务期持续进行公开公示，七项阶段性公开公示信息，要求物业服务企业全面规范“一牌两箱四栏”等公示设施的建设。同时，将物业服务企业公开公示情况纳入企业诚信监管范围及各县市区物业管理部门的日常监督检查范围。2023年度，更是将“物业服务企业未在物业管理区域内公示收费项目、收费标准及服务内容、服务标准、业主共有部分的经营与收益情况等相关信息”纳入物业服务领域专项整治范围。2023年12月25日，按照省住建厅工作安排，在全市开展物业服务项目赋码信息公开公示工作，督促各县市区住建部门按照《陕西省物业服务信息赋码公示清单》指导辖区物业服务企业开展赋码信息的录入和审核工作，截止目前全市赋码公示比例已达到80％以上，业主可以通过扫码查询物业服务企业和项目关键信息，保障了业主对住宅小区管理的知情权和参与权。

四、关于完善管理机制的建议

2018年2月12日，住建部第37次部常务会议审议通过决定，废止了《物业服务企业资质管理办法》（建设部令第164号）。住建部《关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》(建办房[2017]75号）文件中明确，各地不再受理物业服务企业资质核定申请和资质变更、更换、补证申请，不得以任何方式要求将原核定的物业服务企业资质作为承接物业管理业务的条件。通过取消物业服务企业资质，充分释放了市场活力，引入竞争机制，更有利于物业服务企业从自身出发，不断提升服务水平，为广大群众提更好更优质的物业服务。

为进一步加强物业行业管理，我局持续规范物业服务项目招标活动，构建以信用为核心的物业服务市场管理机制。

为规范全市物业服务项目招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业服务市场的公平竞争和物业行业的有序发展，结合我市物业管理工作实际，我局制定出台了《榆林市物业服务项目招标投标管理办法》（榆政住建发【2021】34号），印发了《关于规范物业服务招标备案工作的通知》（榆政住建发【2021】40号），对全市住宅小区物业服务项目招标投标活动的监督管理和备案范围、受理部门、备案流程、所需资料、主管部门任务分工等进行了明确，为物业服务市场双向选择、公平竞争机制奠定了基础。我局印发了《榆林市物业企业退出服务项目管理办法》（榆政住建发〔2021〕36号），就物业企业退出服务项目的方式、流程及不按照规定程序退出的行为后果做出了明确。新建住宅小区业主可通过业主大会或业主委员会提前与前期物业服务企业解除服务合同，并重新选聘新的物业服务企业，各县市区政府物业主管部门负责对住宅小区物业服务企业退出服务项目的监督、指导工作，退出过程同时接受项目所在地街道办事处（乡镇人民政府）、辖区居（村）民委员会和相关职能部门的监督、指导，通过联合监管，加大了物业行业招投标过程的公开度、透明度。2023年度，榆林市中心城区共监督建设单位选聘前期物业27家，监督业委会或建设单位更换物业企业8家，完成物业服务合同信息登记24个，指导23个住宅小区开展了物业承接查验工作。

我局持续贯彻落实《陕西省物业服务企业信用评价管理办法》，并以陕西省房地产市场诚信评价监管平台—物业服务板块为抓手，全面规范物业服务行业诚信监管与应用。截止2023年底，累计发布物业企业良好行为3020条，不良行为81条。2023年度，榆阳区物业服务指导中心对辖区187个住宅小区的物业服务质量进行考核，评出“优秀”等次物业企业20个、“良好”等次21个、“一般”等次50个、“较差”等次22个和5个老旧小区服务优秀企业，发放奖金35万元；完成了2023年度110个物业企业的信用评价，评出A级企业12家、B级53家、C级19家、D级26家，良好率较去年增加26%，较差率较去年下降12%，对陕西兴业安居、荣民物业等16个企业进行了信用扣分处理，评价结果在承接项目、优秀企业推荐等工作中实际得到了充分运用。

榆阳区物业服务指导中心联合榆阳区司法局，建立了区、街道（乡镇）、社区、小区四级物业矛盾纠纷人民调解组织体系，为群众搭建了矛盾化解的平台，逐步实现了物业矛盾“小事不出社区，大事不出街道”的良好势头。依托榆阳区司法局，成立了榆阳区物业矛盾纠纷人民调解委员会，2024年度调解矛盾纠纷75场（次），调解成功71件，签订了调解协议。协调解决了御溪名城、银沙福苑物业费、河汇府业主与物业污水返水矛盾纠纷等问题；通过12345热线、群众来电受理物业纠纷共计352件，已全部妥善化解。

为了加强社区物业党建联建，提升“红色物业”建设水平和业委会规范运行能力，构建党建引领下的小区党支部、物业企业、业主委员会等多方参与、良性互动的小区治理联动机制，提升全区住宅小区物业服务管理水平，12月12日，榆阳区物业服务指导中心组织开展了“红色物业”建设及业委会规范运行业务培训会，各街道办和有关乡镇分管领导，各物业服务企业及社区、小区业委会负责人参加了培训。培训会上邀请了中国物业管理协会全国职业技能大赛专家评委，中国物业管理协会人力资源委员会委员，中国物业协会产学研专业委员会委员邵宇红老师授课，以“星星之火可以燎原-社区治理体系下‘红色物业’建设实施步骤及实施要点”为题，从对“红色物业”的基本认识、实施步骤、实施要点、实施案例四个方面展开授课，讲述了如何将物业服务管理纳入社区治理体系，充分发挥基层党组织领导作用，并且通过高质量“红色物业”阵地建设及运行机制建设，解决物业企业与业主情绪对立、互不信任、居民矛盾纠纷协调解决、老旧小区物业企业难盈利等问题，进一步提高了街道、社区及物业企业对党建引领、“红色物业”建设的认识，规范了业委会的日常运作。2024年5月16日，我局组织召开了榆林市物业诚信评价监管平台操作使用培训会，县市区住建部门物业专职管理人员、部分物业服务企业共计46人参加会议，就操作系统的使用进行了业务培训，提高了业务管理人员业务水平，推动了我市物业行业诚信监管体系的建设。

下一步，我们将认真抓好物业管理配套规章制度的贯彻落实，进一步规范物业服务市场秩序，积极营造健康、和谐、安全的居住环境，不断增强群众的满意度和获得感。感谢您为我市物业管理工作提出的宝贵意见，以上答复如有不妥之处，恳请批评指正。

榆林市住房和城乡建设局

2024年10月15日

  联系人：郭晶晶，电话：3367845  18098098103